Не покупайте коммерческую недвижимость у Застройщика!

Многие из вас, наверняка, задумывались о покупке коммерческой недвижимости на этапе строительства. Идея кажется заманчивой: вложить деньги на котловане, дождаться роста стоимости, посадить надёжного арендатора — например, аптеку или алкомаркет, получать стабильную арендную плату, ничего не делая, а потом при желании продать объект вдвое дороже. Звучит как идеальный инвестиционный сценарий. Но на практике всё часто складывается иначе.

Выясняется, что все «сетевые» арендаторы почему-то выбирают соседние помещения — не ваши. А вам остаётся только арендатор вроде ларька с шаурмой, готовый платить вдвое меньше ожидаемого. Вместо обещанных 8 лет окупаемости вы получаете 13–15. А если решите продать — обнаружите, что цена ниже той, которую вы заплатили застройщику ещё на старте строительства.

Конечно, кто-то сейчас возразит: «Это преувеличение! Готовый объект с арендатором всегда стоит дороже, чем строящийся. Покупка на котловане — лучшая точка входа. У моего друга Пети всё получилось: купил, посадил аптеку, продал с прибылью». Не спешите. Вы на канале «Про недвижимость с Антоном Ларионовым». Давайте разберёмся по порядку.

В последние годы рынок коммерческой недвижимости привлёк огромное количество частных инвесторов. Раньше застройщики не знали, что делать с первыми этажами — часто просто делали там квартиры, которые были абсолютно неликвидными. Сегодня же в каждом жилом комплексе на первом этаже — торговые помещения. Инвесторы, которые раньше вкладывались в квартиры, теперь переключились на коммерцию: выше доходность, проще выбор. Заходишь на сайт застройщика — видишь красивые рендеры, выбираешь лот. Или приезжаешь в офис продаж: кофе, печеньки, убедительные рассказы о том, как ваш объект станет «золотой жилой» к моменту сдачи.

Раньше действительно можно было купить коммерческую недвижимость у застройщика дёшево — профессионалы находили такие лоты, сажали сетевых арендаторов и получали 10–20% годовых от аренды или продавали уже «готовый бизнес» с хорошей наценкой. Но времена изменились. Сейчас застройщики осознали ценность этого сегмента: создают отдельные отделы продаж, выделяют маркетинговый бюджет, делают всё максимально удобным для покупателя. Однако помните золотое правило инвестиций: где всё просто, понятно и комфортно — там почти нет реальной доходности.

Многие инвесторы боятся вторичного рынка: не умеют проверять юридическую чистоту, техническое состояние, не доверяют частным продавцам. Поэтому им спокойнее покупать у крупного застройщика — в красивом офисе, с договором и гарантиями. Но именно этот массовый спрос и привёл к росту цен и падению реальной доходности.

Теперь конкретно — с какими проблемами сталкиваются частные инвесторы при покупке коммерческой недвижимости в новостройках?

Проблема №1: лучшие лоты забирают профессионалы

На рынке появились не только частные лица, но и компании, для которых это — бизнес. У них есть команды аналитиков, связи с застройщиками, доступ к эксклюзивным предложениям и закупочные цены. Они ежемесячно покупают сотни миллионов рублей недвижимости. Даже они сегодня жалуются: найти действительно выгодные объекты в новостройках почти невозможно. Если вы видите лот на сайте застройщика — скорее всего, все профессионалы уже его оценили и отказались. Вам предлагают то, что они не захотели брать — то есть, по сути, неликвид.

Проблема №2: посадить сетевого арендатора крайне сложно

Представьте себя на месте сети: с кем вы будете работать — с профессиональным собственником, который регулярно предоставляет вам помещения, знает все нюансы и не требует лишних согласований, или с частным инвестором, который впервые купил коммерцию, задаёт сотню вопросов и считает себя «рантье»? Ответ очевиден. В новых ЖК десятки однотипных помещений по 50–100 м². Все хотят арендатора уровня «аптека» или «супермаркет». Но качественных арендаторов — на всех не хватает. В итоге — шаурма, кофейня-однодневка, а то и вовсе простой.

Проблема №3: сложно отличить хороший объект от плохого

Стрит-ритейл — гораздо сложнее жилой недвижимости. Здесь важно всё: локация, пешеходные потоки, расположение якорных арендаторов, конкуренция, планировка. А застройщик может изменить пешеходные маршруты уже после вашей покупки. Частный инвестор, не имеющий опыта, просто не знает, на что смотреть. Даже профессионалы не всегда угадывают, какой объект «выстрелит», а какой — останется пустым.

Проблема №4: завышенная цена

Это главная ловушка. Миф о том, что «на котловане всегда дешевле, а к сдаче — дороже», ведёт к убыткам. Парадокс в том, что сегодня средняя цена строящейся коммерческой недвижимости часто превышает стоимость уже готового объекта с действующим арендатором. Почему? Потому что у готового бизнеса есть реальная арендная ставка, и покупатель оценивает его по окупаемости (например, 10 лет). А у строящегося — только прогнозы. Застройщики и брокеры называют максимальные, иногда фантастические ставки, чтобы «продать мечту». Частный инвестор не может проверить эти цифры, не понимает справедливой стоимости и легко переплачивает.

В итоге: покупает дорого → ждёт 2–3 года → не может найти хорошего арендатора → сдаёт за полцены → получает окупаемость 15+ лет → пытается продать, но рынок не принимает цену → висит годами. Иногда даже те, кто «заработал», при пересчёте понимают: реальная доходность — всего 5–10% годовых, при этом деньги были заморожены, а усилия — колоссальные.

Вывод:

За последние годы рынок перегрелся. Спрос взлетел, цены выросли, доходность упала. Профессионалы забирают лучшие лоты и лучших арендаторов. Частному инвестору остаётся либо неликвид, либо переоценённый актив без экономики. Иногда выгоднее купить квартиру у метро или положить деньги на депозит.

Можно ли вообще заработать на коммерческой недвижимости у застройщика?
Теоретически — да. Но на практике это крайне сложно даже для опытных игроков, не говоря о новичках.

Что делать?
— Рассматривайте готовые объекты с арендатором — они часто выгоднее и надёжнее.
— Анализируйте рынок аренды: какие арендаторы реально заходят в такие локации, какие требования у них к помещению.
— Выбирайте универсальные помещения, подходящие под разные форматы — так вы снижаете риски простоя.
— Берите только ликвидные лоты на трафике — они всегда востребованы.
— И главное — внимательно следите за ценой. Даже самый лучший объект становится плохой инвестицией, если куплен дорого. А наоборот — посредственный, но купленный по выгодной цене, может принести прибыль.

Если вы не хотите тратить месяцы на анализ, не хотите брать на себя риски, а просто хотите вложить деньги с умом и получать стабильный доход — я помогаю с подбором таких объектов. Моя специализация — коммерческая недвижимость. Подробнее — по ссылке в описании.